借金の返済が困難になった場合でも、すべての財産を失わずに生活の再建を図る方法が「個人再生」です。個人再生であれば、住宅ローンが残っている家を残せる可能性があります。今回は、住宅ローンが残っている場合でも、個人再生で自宅を残せるかどうかを解説します。 個人再生とは 個人再生とは、裁判所を通じて借金の元本を大幅に減額し、原則3年（最長5年）の分割で返済していく手続きです。自己破産のように財産をすべて処分する必要がないため、一定の条件を満たせば、住宅などの資産を維持したまま借金の整理ができます。同制度には、「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」の2つがあります。ただし基本的には前者が選択される場合がほとんどです。なぜなら多くの場合、小規模個人再生のほうが、給与所得者等再生よりも返済額が少なくなるからです。 個人再生（小規模個人再生）を利用するための主な条件 制度を利用するには、以下のような条件を満たしている必要があります。 ①将来にわたって安定した収入があること②借金の総額が一定以下であること③債権者の同意があること ①と②は開始要件であり、そもそもこれを満たしていなければ申請ができません。それぞれ確認していきましょう。 ①将来にわたって安定した収入があること 再生計画に従って、継続的に返済を行うのが前提となるため、継続的または反復した収入が必要です。たとえば、会社員・公務員・個人事業主・年金受給者などが該当します。 ②借金の総額が一定以下であること 小規模個人再生の場合、「住宅ローンを除いた無担保債務が5,000万円以下」が条件です。5,000万円を超え、減額できない場合は、自己破産を検討します。 ③債権者の同意があること 厳密には、申し立てるための条件ではなく、「認可要件」です。小規模個人再生では、提出した再生計画案に対して、債権者からの「賛成」または「反対」の意見が重要です。反対が多いと、その計画が認められない場合があります。ただし反対が少数であれば、「みなし同意」として、裁判所が計画を認めます。具体的なポイントは、以下の2つです（両方満たす必要があります）。 反対を出した債権者の人数が、全体の半数未満 反対を出した債権者が持つ借金の金額合計が、全体の半分未満 たとえば債権者が10人いて、そのうち3人だけが反対であり、しかもその3人が持つ借金の総額が全体の半分より少なければ「債権者の同意があった」と扱われます。 住宅ローン特則とは？家を守るための特別な制度 住宅を手放さずに個人再生を進めるには、「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」と呼ばれる制度を利用します。住宅ローン特則とは、住宅ローンの返済を続けることを条件に、自宅の処分を回避できる制度です。ただし利用には条件があるため、早めに弁護士などの専門家へ相談し、適用可能かを確認するのが重要です。 住宅ローン特則を利用するための条件 住宅ローン特則を利用するための条件は、以下の通りです。 借金が住宅取得のためのローンである 住むための家である 本人が持っている家である 住宅に抵当権が設定されている 他の抵当権が設定されていない 税金の滞納による差し押さえがない 代位弁済から6か月以上経っていない それぞれ確認していきましょう。 借金が住宅取得のためのローンである 対象の借入れが、住宅購入を目的としたローンである必要があります。リフォームローンなどでも、住宅に関係する借入れであれば、対象になる可能性があります。判断に迷う場合は、弁護士などの専門家に相談してください。 住むための家である 自宅が「居住用」であるのが前提です。つまり、実際に住んでいるか、住む予定の住宅に限られます。事務所や投資用物件は対象外となりますが、店舗付き住宅であっても、住居部分が半分以上あれば認められる可能性があります。 本人が持っている家である 住宅ローン特則が使えるのは、住宅ローンを支払っている本人が、家の所有者である場合です。共有名義の場合でも、本人が持っている持分にローンの担保が設定されていれば、利用できる可能性があります。 住宅に抵当権が設定されている 住宅ローンには、通常、抵当権が設定されています。根抵当権でも、住宅ローンだけの担保であれば問題ありません。 他の抵当権が設定されていない 住宅ローン以外の借入れに対しても抵当権が設定されている場合、制度の利用は難しくなります。なぜなら、他の債権者がその抵当権を使って家を差し押さえる可能性があるからです。 税金の滞納による差し押さえがない 固定資産税などの滞納で、すでに家に差押登記がされている場合、原則として制度の対象になりません。ただし納税について分割払いの合意が取れており、支払える見込みがあれば、例外的に認められる場合もあります。 代位弁済から6か月以上経っていない ローンを滞納すると、保証会社が代わりに支払う「代位弁済」が行われます。その後、6か月以上経過すると住宅ローン特則は使えません。代位弁済から6か月以内なら、「巻戻し」という対応で再生の対象にできます。 住宅ローンが残っている家を残すためのポイント 個人再生によって住宅を守るには、以下のポイントに注意してください。 安定した収入があるかを確認する 家計管理と支出の見直しを行う ローンの内容や担保の有無を整理する 弁護士への相談を検討する 特に住宅ローン特則を使う場合は、制度の細かい要件を確認しつつ、実務的な判断をする必要があります。わからない部分があれば、弁護士などの専門家に相談してください。 まとめ 住宅ローン特則を利用すれば、自宅を残しつつ他の借金を整理できる可能性があります。ただし、一定の条件を満たす必要があります。無理のない返済計画を立てるためにも、専門家の力を借りて慎重に進めてください。